La manutenzione è un argomento trasversale, che incrocia varie aree e discipline. Non è possibile scorporarla da tutto il resto, pena la perdita della sua reale essenza ed importanza. Si dovrebbe comprendere che essa può e deve essere un centro di profitto e non di costo. Evitare investimenti in manutenzione spesso non è un risparmio, bensì un aggravio di spese, conseguente alla mancata gestione preventiva di guasti, avarie e malfunzionamenti che causano o prolungano l’indisponibilità dei beni di riferimento, quali impianti e sistemi per la gestione dell’immobile stesso.
Nel nostro paese non c’è una corretta cultura della manutenzione e di conseguenza non si investono le risorse necessarie per assicurarla.
L’ingegneria, su queste tematiche, ha fatto passi da gigante ed oggi la manutenzione può essere effettuata in maniera puntuale secondo degli standard molto elevati e analizzando ogni dispositivo presente in campo. Le aree che l’ingegneria della manutenzione deve coprire sono numerose e complesse, e comprendono:
- La diagnostica e l’analisi delle componenti in campo:
Attività fondamentali per risalire dagli effetti alle cause, per misurare le caratteristiche e le prestazioni significative delle unità, in modo da metterne sotto controllo lo stato fisico ed identificare le vie per migliorarne l’affidabilità, il ciclo di vita e le sostituzioni da effettuare al fine di incrementare l’efficienza e la funzionalità del sistema. A tale scopo è necessario effettuare una verifica manutentiva puntuale e valutare ogni criticità del sistema.
- Le specifiche di manutenzione:
Documenti tecnici che riportino in dettaglio tutte le caratteristiche e le modalità degli interventi da eseguire, incluso le procedure di sicurezza, i tempi di lavoro, i ricambi e quanto altro sia necessario per migliorare la produttività e consolidare l’esperienza manutentiva, anche come prezioso feed-back da fornire alle progettazioni successive. In tal caso deve essere redatto un vero e proprio piano di manutenzione, costituito da schede specifiche per ogni componente installato e dettagliate in funzione delle procedure manutentive da eseguire, programma mensile delle manutenzioni e la tipologia di manutenzione da svolgere.
- La manutenzione preventiva:
Questa attività è fondamentale e costituisce il cuore della manutenzione. Si articola in:
- Predittiva, che misura lo stato dei componenti e ne predice l’evoluzione;
- Su condizione, quando gli interventi si effettuano sulla base di condizioni note e vicine alla soglia di guasto;
- Predeterminata, quando gli interventi si effettuano a frequenze prestabilite definite da un pino di manutenzione.
Per conciliare queste diverse macro aree non sono sufficienti flessibilità e disponibilità operativa; è necessario adottare una visione chiara e progressiva, una vera e propria cultura: l’ingegneria della manutenzione, la quale fa parte dei compiti del Facility Manager.
Questo sistema permetterebbe l’arricchimento degli oneri affidati agli operatori, in una prospettiva di crescita professionale e di conseguente riprogrammazione delle mansioni, affinando le competenze degli stessi e permettendo alla Proprietà di definire in maniera più puntuale i costi delle fasi manutentive ma, soprattutto, di mettere a budget i costi necessari alla sostituzione dei macchinari arrivati alla fine del loro ciclo di vita.
Il Facility Manager deve programmare una serie di interventi che, eseguiti negli anni, portano l’immobile ad un livello superiore in termini di efficienza e di appetibilità commerciale, in caso di futura vendita. Ma soprattutto permetterebbe a queste attività di poter essere organizzate e rese sistemiche, in modo tale che vengano eseguite con perizia e nel momento giusto per essere più efficaci ed efficienti anche nell’ottica della prevenzione.
Le attività alla base di un ottimo piano di manutenzione possono essere in sintesi così inquadrate:
- La manutenzione migliorativa:
Studia, sviluppa ed implementa migliorie, in virtù dell’esperienza in campo e delle varie discipline innovative dell’ingegneria, proponendo soluzioni che possano diminuire i consumi e migliorare la qualità e il comfort degli occupanti dell’immobile, sia esso ad uso ufficio che commerciale.
- La gestione del ciclo di vita
Presuppone la previsione delle attività manutentive e dei relativi costi per tutta la vita delle unità, suddividendole in cicli di revisione al fine di pianificare e ottimizzare il costo in relazione alla vita residua e alle modalità di esercizio richieste e pianificare le risorse necessarie al loro funzionamento e/o sostituzione.
- L’information communication technology
I software di nuova generazione non sono solo strumento informativo di base da utilizzare per le attività di gestione, ma sono strumenti di coordinamento e comunicazione senza limiti di tempo e spazio, che risultano supporto organizzativo e dotazione fondamentale per la comunicazione di sicurezza e tecnica, per chi effettua interventi in vaste aree.
- I metodi di intervento
Gli interventi più significativi per importanza e difficoltà devono essere coperti dalle best practices, che indicano come intervenire per effettuare il lavoro in sicurezza, seguendo la prassi operativa che via via si è andata consolidando come la migliore, per ottenere, ogni volta che si interviene, efficacia, qualità, efficienza e riproducibilità. Consentono peraltro di standardizzare gli interventi, abbattere i costi e di divenire la base per la formazione dei nuovi operatori.
Per concludere, la manutenzione prende un’importanza rilevante nella gestione dell’immobile in quanto la sua programmazione risulta essere fondamentale per garantire un‘alta efficienza dell’immobile stesso. Investire sulla manutenzione affidandone la gestione ad un Facility Manager competente, permette di accrescere il valore dell’immobile riducendone costi e consumi.
YOUinIT si occupa anche di questo, unendo professionalità e innovazione nell’ottica di un miglioramento dell’immobile e del suo ciclo di vita.